據CBRE世邦魏理仕最新監(jiān)測，今年第一季度，廣州優(yōu)質辦公樓市場需求持續(xù)謹慎，消費品業(yè)及金融業(yè)均現大面積成交；優(yōu)質零售物業(yè)表現持續(xù)分化，新品牌擴張支撐餐飲成交。
還有，廣佛倉儲物流市場供應攀新高，跨境電商調整倉庫布局，租金跌幅擴大；廣州投資市場成交仍有待提升，但詢盤活躍度有所增加，同時商辦物業(yè)的持有方正積極通過資本市場工具實現退出。
街鋪型旗艦店需求上升，餐飲表現活躍
今年，廣州商業(yè)版圖迎來重磅升級。全球頂奢商業(yè)標桿SKP的華南首店正式落戶廣州天河馬場板塊，計劃引入超過千個國際知名品牌，致力于打造集時尚、藝術、生活于一體的世界級地標性商圈。與此同時，希爾頓集團旗下頂奢酒店品牌華爾道夫也落戶馬場板塊，與珠江新城已有的麗思卡爾頓、柏悅、四季、W酒店等共同強化區(qū)域高端商務服務優(yōu)勢。一系列舉措，為廣州商業(yè)市場帶來積極影響。
據CBRE世邦魏理仕監(jiān)測，第一季度廣州優(yōu)質購物中心錄得19212平方米的空置去化，主要因為部分商場主力租戶調改后引入新的電影院和超市，空置率環(huán)比小幅回落0.3個百分點至季度末的6.8%。
新租成交中，餐飲表現更活躍，占比53.0%，其次是零售業(yè)態(tài)占比36.5%。特色餐飲和茶飲咖啡甜品類在餐飲業(yè)態(tài)中表現突出。其中，日式餐飲積極擴張，如燒烤、放題、天婦羅、拉面和壽司等，涵蓋特色餐飲和快餐，中式餐飲中的江西菜也表現積極。而新茶飲也在涌現，包括上山飲茶，找茶和各種泰式茶飲。另外，天環(huán)還開設了泰國人氣甜品店Cheevit Cheeva的中國首店。
零售業(yè)態(tài)方面，服裝品類占比最高，國內連鎖品牌主要在社區(qū)拓店，聚龍灣太古里則聚集了本地潮牌新店，除此以外，優(yōu)衣庫本季圍板了天河路正佳廣場原友誼百貨一樓的部分面積，而UR則在江南西擴張，在原H&M店面開設副牌——本來的新店。
受限于品牌謹慎拓店，對商圈和商場都有所要求，導致核心商圈內的商場表現也出現分化。未來半年，廣州預計將有58.6萬平方米的新增優(yōu)質商業(yè)物業(yè)落成。另外，本地運營商也在積極拓展市場，以輸出輕資產等形式，把專業(yè)市場或奧特萊斯等改造為社區(qū)購物中心，覆蓋更多消費人群。
CBRE中國區(qū)戰(zhàn)略顧問部|商業(yè)咨詢負責人鐘廉軍表示：“盡管品牌拓店趨于謹慎，但對于街鋪的需求卻有上升的趨勢，尤其知名度高、人流旺盛且有一定人文歷史的街區(qū)，品牌甚至愿意落位廣州首店，比如Aesop和觀夏首店均選擇了東山口而非傳統(tǒng)購物中心。個別品牌在縮減開店計劃的同時，對新店的單店投入也有所增加，街鋪型旗艦店展示效果和曝光度都更優(yōu)，給品牌以更大的發(fā)揮空間，受到相當部分零售商的青睞?！?/p>
辦公樓租戶需求謹慎，消費品行業(yè)活躍
第一季度，廣州錄得新華保險大廈和廣州合生國際中心兩個項目投入運營，共11萬平方米，均位于金融城。其中，廣州合生國際中心是金融城北區(qū)首個交付的優(yōu)質辦公項目。由于缺少預租，新樓投入使用推升季度空置率上升至21.7%，環(huán)比上升0.6個百分點。
具體成交方面，消費品行業(yè)表現最為活躍，其次為金融業(yè)和科技互聯網。
其中，消費品行業(yè)以搬遷為主，季內錄得某食品快消企業(yè)在珠江新城區(qū)內搬遷，承租約一萬平方米的辦公面積。金融業(yè)升級需求表現突出，57%的新租面積都是從普通樓宇搬遷到優(yōu)質樓宇。證券銀行分支機構表現活躍，且季內還錄得某國內銀行近一萬平方米的新租成交，落址珠江新城。科技互聯網行業(yè)成交面積環(huán)比放緩，但仍較2025年首季小幅上升3.2%。其中，該行業(yè)56%的成交位于琶洲，26%位于金融城。而當前投資熱點的具身智能和服務消費機器人相關企業(yè)，都于本季錄得辦公樓成交。
展望未來半年，廣州預計將有30.3萬平方米的新增供應入市，74%的面積位于金融城，余下一個項目位于琶洲，租金將持續(xù)承壓。CBRE華南區(qū)辦公樓租賃交易負責人程志文表示：“在當前租金下行階段，辦公樓去化表現分化，運營的重要性顯著提升。面對存量市場的激烈競爭，部分樓宇通過引進大型租戶實現空置的快速去化；同時實行多項租賃策略，保證優(yōu)惠措施真正落地惠及租戶，贏得市場口碑。這種資產管理能力是樓宇軟實力的體現，將確保辦公樓成功穿越周期。”
大宗投資持續(xù)謹慎，季內僅錄得2.5億成交
2026年開年，廣州大宗投資市場僅錄得兩宗成交，分別是花都的廠房交易，以及海珠區(qū)商業(yè)裙樓的拍賣成交，本季合共錄得2.5億元人民幣的成交金額，環(huán)比減少44%。
其中，商業(yè)裙樓帶租約拍賣，買家購買帶有投資目的。另外，保利發(fā)展于季內發(fā)布公告，擬以持有的廣州保利中心和佛山保利水城作為底層資產，開展商業(yè)不動產投資信托基金（REITs）申報發(fā)行工作。這是廣州首宗擬納入公募REITs發(fā)行的核心區(qū)辦公資產。
盡管廣州不乏可售優(yōu)質物業(yè)，但買賣雙方價格分歧短時間內難以彌合，尤其是成熟帶租約物業(yè)，定價更受制于項目余下較短的土地年限對估值的不利影響，阻礙交易的達成。但與此同時，廣州并不缺乏小額商辦成交，季內錄得兩宗辦公物業(yè)成交，分別位于天河區(qū)和番禺區(qū)，成交總價在五千萬元以內，而且均為自用買家購得，顯示自用買家對辦公物業(yè)仍有購置需求，只是總成交價有限。
CBRE廣州分公司董事總經理嚴思慧表示，“第一季度較上一季，投資者詢盤的活躍度有所增加，投資者持有謹慎積極的心態(tài)咨詢和研判優(yōu)質地段物業(yè)的情況?！?/p>
“而供應端方面，除傳統(tǒng)資產出售外，商辦物業(yè)的持有方正積極通過資本市場工具實現退出。商業(yè)不動產REITs的成功發(fā)行并上市，將進一步拓寬優(yōu)質商辦物業(yè)的資本化與證券化退出路徑，令持有方達到資金回籠的目的，該途徑尤其利好核心區(qū)位、具備穩(wěn)定現金流的成熟運營資產；同時有助于改善商辦市場流動性，對核心區(qū)域優(yōu)質物業(yè)估值形成一定支撐。”
