李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）
4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布一季度房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)，最大的變化之一就是新房待售面積下降0.1%，意味著近年來(lái)樓市管理主基調(diào)——“控增量”取得了積極效果，這對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，具有重要意義。
在控增量、去庫(kù)存的同時(shí)，新房供給端另一個(gè)變化就是“優(yōu)供給”，即提高新房供應(yīng)的綜合品質(zhì)，契合需求端對(duì)于居住“好不好”的需求。以廣州為例，中心區(qū)和次中心區(qū)供地從2020年及之前的不足30%升至2025年的近70%，并從打造“好房子”的角度，推出戶型、社區(qū)、配套等各方均好的高溢價(jià)項(xiàng)目，這對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)具有積極意義。
今年3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比跌幅收窄至-0.2%，去年四季度以來(lái)連續(xù)收窄，其中一線城市在2月份止跌后，3月上漲0.2%，也是自2025年5月份以來(lái)首次環(huán)比回升。二三線城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)盡管環(huán)比還在下跌，但跌幅也呈現(xiàn)收窄態(tài)勢(shì)。3月份，70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市達(dá)14個(gè)，也是近期新高，其中供求關(guān)系更健康的一二線熱點(diǎn)城市領(lǐng)漲。
新房市場(chǎng)庫(kù)存下降，驅(qū)動(dòng)供求關(guān)系修復(fù)、價(jià)格趨穩(wěn)，但銷售端止跌的壓力仍存。今年一季度，全國(guó)新房銷售面積下滑10.4%。當(dāng)然，其中有2024年9月底推出紓困政策“組合拳”，導(dǎo)致去年一季度高基數(shù)的影響。同時(shí)，今年一季度（特別是3月份）二手住房市場(chǎng)更為活躍，分流了部分需求，使得今年一季度新房交易仍下行。
值得注意的是，當(dāng)前剛需和剛性改善占主導(dǎo)，購(gòu)房轉(zhuǎn)向二手住房的態(tài)勢(shì)較明顯。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，今年1—2月，全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市二手住房成交套數(shù)占住房總成交量的比重達(dá)72%，較2025年全年提升7個(gè)百分點(diǎn)?？紤]到3月份二手住房交易回升更明顯，克而瑞統(tǒng)計(jì)的15個(gè)城市3月份二手房交易占比達(dá)到71.4%，二手住房市場(chǎng)的主導(dǎo)地位正在加強(qiáng)。
分析來(lái)看，除中小戶型、中低價(jià)位房源多，部分具有區(qū)位和學(xué)位優(yōu)勢(shì)，二手住房市場(chǎng)回升還有一個(gè)重要原因，即近年二手房?jī)r(jià)格調(diào)整幅度更大。2022—2025年，新房和二手房?jī)r(jià)格指數(shù)年均同比分別為-3%和-5.5%。進(jìn)入2026年，經(jīng)歷前期連續(xù)回調(diào)，熱點(diǎn)城市二手住房?jī)r(jià)格到了階段性低位，加上購(gòu)房門檻和成本降到歷史最低，帶動(dòng)熱點(diǎn)城市購(gòu)房入市的熱潮。
因此，近期二手住房?jī)r(jià)格趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)明顯。3月份，全國(guó)70城二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.2%，跌幅連續(xù)3個(gè)月收窄。其中，一線城市從上月的下跌0.1%逆轉(zhuǎn)到當(dāng)月上漲0.4%，與3月份一線城市二手住房交易量急速放大直接相關(guān)。3月份，上海、北京的二手住房交易套數(shù)分別創(chuàng)下近5年、近15個(gè)月的新高，廣州和深圳的交易量也是去年下半年以來(lái)的高點(diǎn)。
同時(shí)，3月份二三線城市二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比跌幅也明顯收窄，分別來(lái)到-0.2%和-0.4%的水平，也是近期的低點(diǎn)。需要注意的是，除了剛需以外，基于價(jià)格、交付等方面的考慮，部分改善型住房需求也有轉(zhuǎn)向二手住房的趨勢(shì)。以廣州為例，3月份90—120平方米、120平方米以上二手住房交易量分別占比分別達(dá)到30.7%和20%，合計(jì)占比較去年增長(zhǎng)4個(gè)百分點(diǎn)。
因此，二手房市場(chǎng)對(duì)新房需求形成一定分流。照理來(lái)講，新房供應(yīng)在品質(zhì)上整體要優(yōu)于二手住房，“賣舊買新”的置換潛力大。不過(guò)，由于置換交易的價(jià)差較大，部分新盤達(dá)到“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)，但距離“好小區(qū)、好社區(qū)、好街區(qū)”還有差距，導(dǎo)致置換需求受阻。
同時(shí)，新房在售、在建未售項(xiàng)目中，各地還有存在一些所謂“舊規(guī)”產(chǎn)品，它們要么在戶型上競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)新規(guī)產(chǎn)品，要么在價(jià)格、配套上競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)二手住房，導(dǎo)致這部分項(xiàng)目銷售受阻、去化周期比較長(zhǎng)。從簡(jiǎn)單均價(jià)看，一季度全國(guó)新房住宅均價(jià)下跌6.2%，這也是新房銷售面積下滑的一個(gè)因素。
銷售端的現(xiàn)狀也制約前端的開(kāi)工。經(jīng)歷前期持續(xù)下行后，今年一季度全國(guó)房屋新開(kāi)工繼續(xù)下跌20.3%。不過(guò)，隨著住房?jī)r(jià)格企穩(wěn)，特別是二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅大于新房跌幅的態(tài)勢(shì)在3月份緩解，以及近期一線城市交易量持續(xù)回升，新房和二手房?jī)r(jià)格均反彈，市場(chǎng)預(yù)期逐步好轉(zhuǎn)。今年一季度，新開(kāi)工跌幅比1—2月、去年同期收窄2.8和4.1個(gè)百分點(diǎn)。
基于以上考慮，綜合新房和二手住房來(lái)看，整體交易趨穩(wěn)明顯，但新房市場(chǎng)交易端穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)還需要夯實(shí)?？紤]到價(jià)格這個(gè)先行指標(biāo)有穩(wěn)定的良好趨勢(shì)，特別是一線城市價(jià)格企穩(wěn)的帶動(dòng)作用，新房開(kāi)工和銷售都進(jìn)入探底和觸底的階段。當(dāng)然，從探底到觸底，再到夯實(shí)底部的基礎(chǔ)，還需要供需兩端繼續(xù)發(fā)力，特別是要強(qiáng)化供給側(cè)管理，落實(shí)控增量、優(yōu)供給的管理思路。
一方面，以片區(qū)為單位，以庫(kù)存去化周期、各類新房產(chǎn)品銷售情況和居民需求特征為依據(jù)，調(diào)整供地、批準(zhǔn)預(yù)售、新開(kāi)工的節(jié)奏，落實(shí)差異化供給；另一方面，對(duì)所謂“舊規(guī)”產(chǎn)品，積極探索收儲(chǔ)存量房源用作保障性住房、安置住房、學(xué)生或企業(yè)宿舍，同時(shí)推進(jìn)“補(bǔ)短板、強(qiáng)交付”，以活躍交易來(lái)穩(wěn)定價(jià)格和信心。
推進(jìn)住房消費(fèi)良性循環(huán)，特別是剛需和改善、新房和二手住房的循環(huán)。除了繼續(xù)在需求端出臺(tái)政策，激勵(lì)新增需求入市，更須疏通消費(fèi)堵點(diǎn)。這就要將視角轉(zhuǎn)到供給側(cè)管理上，將老舊住宅區(qū)改造和配套完善（比如加裝電梯、配置停車場(chǎng)）與提高二手房掛牌效率結(jié)合起來(lái)，推動(dòng)職住平衡意愿強(qiáng)的年輕人購(gòu)置老城區(qū)二手住房，并與老市民置換新房對(duì)接起來(lái)。
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